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あくあ住宅研究所 |
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欠陥住宅問題 中村幸安
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欠陥住宅の状況 欠陥住宅が増えているのか、減っているのかといういつも変わらぬ問いに、いつも変わらぬ答えをしなければならないのが、欠陥住宅(住宅に限らず一般建築物も含め)を取り巻く状況である。したがって、ここで1998年を顧みて欠陥住宅について、何らかの｢まとめ｣を述べるとしても、そのデータベースは、当方が預かる｢住まい110番全国ネットワーク｣のものとならざるを得ないことを冒頭に、お断りしておきたい。 この数年の中での、1998年度は数年たって振り返れば、特筆できる年度になることは間違いない。その理由は、住宅金融・住宅税制･景気の低迷･地価の値下がり等かってないほど、景気刺激策が目白押しだったことがあげられる。それに加え、さらに住宅の｢買い気｣を刺激したのは｢建築基準法の改正｣である。 ここ50年を顧みるとき、欠陥建築･欠陥住宅が多発した時節が確認できるが、1998年度は新しく書き加えられる｢欠陥住宅年｣になるだろう。 1963～64年の時節(東京オリンピック) 1968～70年の時節(大阪万博) 1971年の法改正の時節 1792～73年の時節 ＊ 1998年の法改正の時節 それは、欠陥住宅の発生件数において特筆されることもさることながら、欠陥の内容において際立った特徴が現れると思われる。その論拠は、相談内容の構成に｢変曲点｣が出たことである。この30年の欠陥住宅の内容を分析すると、次のようになろう。
売買という流通過程におけるトラブルは、下部構造としての生産様式に規定されることは言うまでもないことであるが、わが国の場合、消費者も生産者も、生産様式を改変する｢法的制度改正｣を前にして、駆け込み契約、駆け込み受注するのは、驚きである。 俗に言う｢駆け込み需要｣時に欠陥住宅が多発しているのは事実である。時限立法の住宅減税、住宅金融の金利の引き上げがその駆け込み重要の双璧をなす。国民生活センター、全国宅地建物取引業保証協会等恒常的に相談できる窓口をもっている団体に寄せられる相談件数は、間違いなく増加している。当方が預かっている住まい110番全国ネットワーク事務局にかかってくる相談件数も、確実に増加している。しかし、冒頭で述べたように、欠陥住宅に関する分のみを抽出して欠陥住宅が増えているかどうかについて論ずることはできない。それぞれの団体にかかる相談件数が増えている背景には、相談窓口がわかって相談しました、という人々が多くいることを考えると、この数字は｢泣き寝入り｣する人が少なくなったと解するのが正しい数字の読み方であろうと考える。 当方が行った欠陥住宅を買ってしまった人々へのアンケート調査では、どこに相談していいのかそれが分からないということが挙げられている。2000年に向けて、自立して、被害者の相談に乗れる建築士ならびに、その団体が数多く名乗りを上げることが、逆説的ではあるが、欠陥住宅を未然に防ぐ上で、大きな成果を挙げることになりそうだ。
欠陥の中身とその推移
欠陥住宅の中身につては、その現場を調べた者にしか分からない。もちろん、『判例時報』や『判例タイムズ』等の資料もあるが、それらの資料も決して事実を詳細に記録しているとは言いがたい。『日経アーキテクチュア』でも、時々紛争・欠陥記事を掲載することはあるが、これとて記者の取材記事にすぎないから、条件付資料である現場調査･鑑定をこなしている者として、紛争･欠陥の中身を整理すると、次のようになろうかと考えている。 ⅰ）建築基準法等の法規に違反した工事 ⅱ）契約内容に違反した工事 ⅲ）設計図書に違反した工事 ⅳ）設計図書に瑕疵ある場合 ⅴ)工事監理に瑕疵ある場合 ⅵ）経済的交換価値が減少している工事(ずさんな工事等) ⅶ）使用価値が減少した工事(使い勝手の悪さ) ⅷ）安全性が損なわれている工事(耐久性の欠如) ⅸ）居住性能が損なわれている工事(空間性能の欠如) ⅹ）過分な保守･維持費を要する工事 ⅺ）設計図書に明記されていない部分の性能の欠如 Ⅻ）外観が損なわれている工事 これらの瑕疵は、単独の場合もあれば幾重にも重複して現象する場合もある。そして何よりも大変なのは、紛争解決（裁判所、紛争審査会を問わず）に長い時間を要することであり、紛争を解決する『前提条件＝契約』が不備であることを挙げなければならない。設計図書が不備で仕様書の添付が無く、工事費見積書の明細書がなくて、瑕疵判定の基準を作ってみても何の意味もない。単位当たり工事単価が高い場合と安い場合で、判定基準が異なることはどの商品においても言えることだ。契約の不備が業者に利益を誘導する結果になっている事実を直視する必要がある。仕様規定から性能規定に法体系が変わったことで、素人には瑕疵の判定はさらに難しくなったと思われるから、瑕疵の立証責任は実質的に不可能に近くなったと言えないか。真っ当な契約でないというその内容の一例を以下に示す。 ・ 木造住宅で、木材調書のない設計図書はごく普通である。 ・ 仕様の書き込み、援用仕様書の援用順序の表記がない。 ・ 工事費見積書は圧倒的に『一式』であり、明細がない。 これで、請負工事契約が問題なく完遂することがあり得るわけがない。住宅金融公庫の融資を受けている物件であっても、公庫の標準仕様書は法的拘束力がないと、『法廷でうそぶく』業者も少なくないのは事実である。仕様書を添付しないのは「証拠を残さない」ための常套手段なのである。そして、逆に口頭での「甘い言葉」を使って、契約を急がせるが、証拠は絶対に残さない。こうしたことがなぜ起こるのかを正さなければ、予防対策は立たないはずであり、その原因として以下があげられる。 ・ 営業の過当競争が激化している ・ 技術的裏づけのない営業マンが言う安易な設計変更 ・ 標準設計というパンフレットでの契約取り付けの横行
工事監理と防犯管理
欠陥住宅とは何を指して言うのかといえば、大方の人は｢杜撰な工事をした住宅｣という回答をし、大学で建築学を学ぶ学生も、それに近い回答をする。しかし、現実の欠陥住宅は、一般市民の常識を超えていることを知ってほしい。債務不履行･不法行為がその中心になりつつある。 そして、それを加勢しているのが、名目だけの工事監理者の名義貸しである。一般庶民は確認通知書を見せられて、自分の住宅を建築士が工事監理してくれるものと信じて、疑わない。しかし、ハウジングが用意する工事監理者は、当初から、元請から｢監理はいい｣と断られて、名義のみを貸しているのが現実である。紛争の渦中にある物件ではすべて、といっていいほど工事監理がなされていないのである。 ・ 法規に適った工事をしない ・ 契約どおりの工事をしない ・ 設計図書どおりの工事をしない 上記などは、工事監理というより、｢防犯管理｣に属すると言っていいものである。鉄筋の本数が足りない、鉄筋の径が細くなっている、コンクリートの水セメント比が落とされている、仕様部材の品質が落とされている、地質調査のデータが改ざんされている等は、まさに犯罪である。瑕疵といわれているこれらの「犯罪」を防ぐことが工事監理者に求められているとしたら、工事監理の意味を問い直さなければならない。現場監督員は、工事の何を管理しているのか質したい。ある裁判で、尋問された工事監督者は、欠陥住宅を作ってしまった現場を担当していたときに、28ヶ所の現場を受け持っていたと証言した。これだけの現場を担当させられたら、誰が工事管理を行っても欠陥住宅は間違いなく発生する。 ・ 現場管理する時間がない ・ 下請けの請負単価が厳しい この二つの条件が根底にある限り、中間検査をするということは｢罪人｣を炙りだすか、またも｢見逃す｣かのいずれかでしかないと、筆者は考えるが、たぶん後者に収斂するだろう。
なぜ、法規が守られなかったのか
欠陥住宅の多くは、買い手との合意によらない違法住宅を施工している。そして、必ず企画から施工引渡しまでの間に建築士がかかわっている。にもかかわらずどうして、違法住宅が罷り通るのかが、明らかにされたのか。契約書が取り交わされ、設計図書が添付されているのに、なぜ設計図書どおりに施工されないのか。その理由･原因は何かが明らかにされたのか。これらの理由を、ⓐ建築生産の重層下請け制度、ⓑ建設労働の特性、ⓒ建設業の生産特性として、改めることなく宿命論を唱えていていいのか。2000年を前にしての、駆け込み立法が問題の解決の正鵠を得ていないのは、欠陥住宅の実態が把握されていないからである。実態が把握されていれば、的をはずした法改正をはじめとする、対策が打ち出されるはずがない。
良貨が悪貨を駆逐する
ハウジング業者すべてが欠陥住宅を生産していると言っていい。それは、住まい110番全国ネットワークにかかってくる相談内容から見て言える。ただ、誰でも起こしがちな過ちを、真っ当に対応して是正する企業体質を持つ会社と、買い手に威圧的に対応する前近代的な体質を持つ企業があることも確かである。いずれのハウジングにも建築士がかかわり、法規を遵守することを有資格者として宣誓しているはずである。 ・ 中間検査は、誰に対して、誰が行うのか ・ 瑕疵判定の基準は、今までなかったのか ・ 役所ではなく、建築確認を民間人が行うことで、何のメリットを期待したのか 自社物件であれ他社物件であれ、建築確認申請書に工事監理者としてかかれた建築士が合法的に｢工事監理をすれば｣何も、屋上屋を重ねるごとき｢建築士による中間検査｣は必要ない。 ・ 名義貸しの厳禁(管理責任の明確化) ・ 仕様書の添付の義務付け ・ 添付設計書の範囲の規定と提供の義務付け ・ 違法工事者、違法設計･工事監理者の速やかな公表 この4点が厳しく徹底されることにより、瑕疵をめぐる紛争の解決は早まるし、欠陥住宅を予防する効果は上がる。 悪貨を公表することで、消費者のみならず、真っ当な住まい作りに励んでいる工務店等のハウジング業者も社会的に正しい評価が得られることになる。
あとがき
同じ会社が施工した物件でも、その中身の程度は、実際に施工した下請け業者(指定工務店)の力量と職人の躾けによって、大きく違うことは驚くばかりである。したがって本質的に欠陥住宅の発生を予防するためには、一定の技能を持った者しか｢住宅生産｣にかかわれない制度を作ることであろう。そして、その技能労働者の育成に国は、相当の予算を計上して、積極的に育成に乗り出すべきである。加えてそうして育成した技能労働者の供給は、クラフトユニオンとして自立供給を行うようにすべきであると確信する。失業予備軍として生かさず･殺さずの状態で技能労働者を放置しておく時代は、終わりにしてほしい。監視機構の強化は働くもの同士を疑心暗鬼にすることはあっても、職場を明るくしないことは疑う余地がない。
なかむらゆきやす 1936年石川県生まれ 明治大学卒業 同大学院博士課程終了 建築社会学・建築経済 著書に「立体生活学入門」｢人を殺さない住宅｣ 1999年現在、住まい110番全国ネットワーク事務局長
建築雑誌/Ｖｏｌ.114，Ｎｏ.1444/建築年報1999
mailto:bushi7574@awg.bbiq.jp=欠陥住宅問題 2004年3月25日
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Web切り抜き帳 |
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2008年1月9日 |
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2008(平成20)年1月9日(旧暦 12月2日) |
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水曜日 |
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平成20年1月9日 |
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（（佐賀県では、９日昼前にかけて所により濃い霧が発生し見通しが悪いでしょう。視程障害に注意して下さい。）） |
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2007年9月30日 |
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2007(平成19)年9月30日(旧暦 8月20日) |
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日曜日 |
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http://bushi.kt.fc2.com/aqua/architectural/kekkannjyuutaku.htm |
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佐賀県、調査書改ざん 地裁指摘 民家の賠償問題 |
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国道改良工事で自宅の壁にひびがはいるなどし、その後の補償交渉で不誠実な対応をされたとして、佐賀県鹿島市の自営業男性（59）が施工業者と工事を発注した同県に総額約2140万円の賠償を求めた訴訟の判決が21日、佐賀地裁であった。神山隆一裁判長は、県が家屋の損傷結果を改ざんして男性と賠償交渉したと指摘し、「詐欺的な言動で文書偽造・変造罪にも問われかねない。精神的苦痛を賠償する責任がある」と県に慰謝料35万円の支払いを命じた。 判決によると、県は工事によって家屋に損傷があった場合は賠償することで男性と合意していたが、工事が原因とみられる損傷が以前からあったかのように調査報告書を改ざんした。一方、施工業者に対しては、振動を最小限に抑える注意義務を怠って家屋を損傷させたなどとして約194万円の支払いを命じた。 県道路課の前田陽一課長は「（かかわった）当時の職員の処分はこれから検討したい」と話した。 朝日新聞 |
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佐賀地裁 家屋損傷 県に賠償命令 鹿島の国道工事 報告改ざんも認定 |
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県発注の国道工事が原因で家屋が損傷し、県との賠償交渉の際に虚偽の報告を受けたとして、鹿島市の自営業男性（五十九）が県と建設会社に損害賠償を求めた訴訟の判決が二十一日、佐賀地裁であった。 神山隆一裁判長は「（虚偽報告は）公務員の言動として到底許されるものでなく、違法性が強い」と県の責任を一部認め、慰謝料など三十五万円を支払うよう命じた。 |
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佐賀新聞 |
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2007年9月22日 |
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2007(平成19)年9月22日(旧暦 8月12日) |
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土曜日 |
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（（佐賀県では、引き続き２３日にかけて空気が乾燥した気象状態が続く見込みです。火の取り扱いに注意して下さい。）） |
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欠陥住宅訴訟の判決要旨 |
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欠陥住宅の賠償責任をめぐる訴訟で最高裁が６日、言い渡した判決理由の要旨は次の通り。
建物は居住者、働く者、訪問者などさまざまな人が利用し、周辺にはほかの建物や道路などがあるので利用者や隣人、通行人などの生命、身体または財産を危険にさらさないような安全性を備えていなければならない。このような安全性は、建物としての基本的な安全性というべきだ。
設計者、施工者および工事管理者は建築にあたり、契約関係にない居住者らに対しても、建物としての基本的な安全性が欠けることのないよう配慮すべき注意義務を負うと解するのが相当だ。
設計・施工者などがこの義務を怠ったため建物に基本的な安全性を損なう瑕疵（かし）があり、居住者などの生命、身体または財産が侵害された場合、設計・施工者などは、不法行為の成立を主張する者が瑕疵の存在を知りながら買ったなど特段の事情がない限り、不法行為による賠償責任を負うべきだ。居住者などが建築主から譲渡を受けた者でも異なることはない。
原審（２審判決）は瑕疵がある建物の建築に携わった設計・施工者などに不法行為責任が成立するのは、違法性が強度である場合、例えば、建物の基礎や構造く体にかかわる瑕疵があり、社会公共的にみて許容できない危険な建物である場合に限られるとして、本件建物は、不法行為責任を問う強度の違法性があるとはいえないとする。しかし、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、不法行為責任が成立すると解すべきで、違法性が強度である場合に限り不法行為責任が認められると解すべき理由はない。
例えば、バルコニーの手すりの瑕疵であっても、居住者などが使用する際に転落し、生命または身体を危険にさらすこともあり得るのであり、そのような瑕疵があれば建物には基本的な安全性を損なう瑕疵があるというべきだ。建物の基礎や構造く体に瑕疵がある場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由もない。
以上と異なる原審の判断は民法７０９条の解釈を誤っており、この違法が判決に影響を及ぼすことは明らかで、原判決のうち、上告人らの不法行為に基づく損害賠償請求に関する部分は破棄を免れない。そして、本件建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるか否か、ある場合にはそれにより上告人らの被った損害があるかなど、被上告人らの不法行為責任の有無についてさらに真理を尽くさせるため、本件を原審に差し戻すこととする。（共同通信）
http://kyoto-np.jp/article.php?mid=P2007070600154&genre=D1&area=Z10&mp= |
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2007年7月7日 |
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2007(平成19)年7月7日(旧暦 5月23日) |
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土曜日 |
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（（佐賀県では、降り始めからの雨量が２００ミリを超える大雨となっています。土砂災害や洪水などの重大な災害が発生するおそれがありますので、厳重に警戒してください。）） |
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欠陥住宅になってからでは遅い |
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☆満足・納得の家創り ☆優しい気持ちになって家を考え家を創ろう☆ VOL,130 '07/6/30
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欠陥住宅になってからでは遅い 後悔しない予防の手引き
第130号
http://www8.plala.or.jp/takeplan/
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＜ 目次 ＞ ●○今回の特集○● 購入前に欠陥マンションを判断する ●○欠陥住宅現場○● 「ミスでした。スイマセン」で終わり ●○ひとこと○● 違法？を認めているＴＶ局 ●○最後に○● 勉強会・説明会の案内
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●○今回の特集○● 購入前に欠陥マンションを判断する
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今回については マンションを既に買った人は読まないほうが良いかもしれません。
『購入前に欠陥マンションを判断する』
例えば、入居してから壁や天井に 大きなひび割れが発見され（徐々に進行） 廊下や他の世帯でも発見された事例で 解決しない状況を考えます。
自分の住戸でひび割れ発見 ↓ 知り合いに聞いたら「調べた方がよいよ」と言われた。 ↓ とりあえず販売会社に問い合わせると 「多少のひび割れは仕方ありません」 ↓ そのうち、別な箇所でもひび割れが発生 ↓ 他の住戸でも同様なことが起きていると耳にする ↓ 再度販売会社に問い合わせると 「多少のひび割れは仕方ありません、経年変化でしょう。 当社は販売のプロで専門家にも確認しました。」 ↓ (自分たちは素人だから、わからないな～） ↓ 販売会社に専門的調査を依頼すると（費用は販売業者持ち） 「問題無いのだから、当社が負担することはしない。 自分たちでご負担、依頼してください。」 ↓ 調査は自分だけで負担するには高額すぎるし、 共用部分もある ↓ （待てよ、お金まで掛けて、もし欠陥マンションと判断されたら 売ることも出来ないじゃないか） （調べる前にさっさと売ってしまった方が良いかもしれない） と考えている住人もいるので管理組合の総会は喧々諤々 ↓ 管理組合の議決でやっとのことで 第三者検査の承認・費用負担が決定 ↓ 調査結果では、鉄筋のかぶり厚さ不足や その他の施工ミスの可能性が大きいことを指摘される。 ↓ 提訴を検討するが、やはり （待てよ、お金まで掛けて、もし欠陥マンションと判断されたら 売ることも出来ないじゃないか） （調べる前にさっさと売ってしまった方が良いかもしれない） と考えている住人もいるので管理組合の総会は喧々諤々 ↓ 販売会社に対して様々な形でいくら通告しても 満足な回答が得られないので 提訴を検討 ↓ 判決が出るまでに、長い場合では数年が必要で 図面と施工状況の調査費用、弁護士費用は持ち出し。 相手は優秀な顧問弁護士が３人もいる模様。 もしかすると自分たちの弁護士も数人必要かもしれない。
という恐れがあります。 他人事ではありません。
マンションの場合は、設計から施工まで 相当な専門的知識を必要とします。 『契約前に設計図書（構造計算書）を渡してくれない』 『工事中の施工状況を見ることが出来ない』 （かぶり厚さは？たわみの限界値？） 『完成していれば、仕上げ材で躯体が見えない』 『配筋状況が確認できない』 このようなことは、全てのマンションに言えることです。
これらのことを確認しないで なぜ、マンションを購入するのでしょうか。 これらを全て解決して初めて 購入を検討できるのではないでしょうか。
立地がいいから 他より安かったから 他より広かったから 設備がいいから 豪華に見えるから 施工業者が大手だから（丸投げはまだまだ存在しています） 名前の売れている販売業者だから だけで 運を天に任せ（ここだけは大丈夫だろうなんて考え） ３０００万円４０００万円の出費が出来ますか。 &n |